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賃貸借(ちんたいしゃく)とは、法律上の言葉で、当事者の一方が他方に対して物の使用収益を認め、その対価(賃料)を徴収することを内容とする契約をいう()。

・民法は、以下で条数のみ記載する。

◆ 総説

有料(有償)で、物を貸し借りする契約のことである。典型例としては、賃貸マンション、レンタカー、レンタルビデオなどがある。農地の賃貸借については小作農を参照のこと。

物の使用収益を認める(貸す)当事者を賃貸人(ちんたいにん、ちんがしにん)・貸主、物の使用収益を認められた(借りる)当事者を賃借人(ちんしゃくにん、ちんがりにん)・借主という。賃借人が賃貸借契約に基づいて目的物を使用収益する権利を賃借権といい、賃貸人がある物を賃貸借契約の目的物とすることを「賃借権を設定する」という。

日本の民法においては、第3編「債権」の第2章「契約」の第7節「賃貸借」(からまで)に規定されている。賃貸借契約の法的性質は諾成・有償・双務契約である。

◆特別法などによる賃借権の物権化

日本の民法における賃貸借の規定は、賃貸借契約の対象として不動産と動産の両者を想定している。このうち不動産賃借権は地上権や永小作権と同様の経済的機能を果たすものではあるが本来的に債権である点で地上権や永小作権とは異なる。営利目的の定型的な賃貸借契約においては当事者間において細かな契約条項が定められることが多いが、民法は土地(宅地や農地)の賃借権や建物の賃借権などの不動産賃借権における借主の保護という点で十分ではなかった。このことから日本では民法が制定されて以降、建物の保護に関する法律、借地法、借家法及びそれらを一本化した借地借家法、また、農地法などの法律、さらには判例によって、物権に類似した効力が与えられるようになった。これを賃借権の物権化という。

具体的には、借地権の存続期間、借地契約の更新、借地権の対抗要件、借家権の対抗要件などを中心とする。

従来、賃借人が借地上の不法占拠者などを排除しようとする場合、債権者代位権()を流用して、賃貸人の所有権に基づく物権的妨害排除請求権を、賃借人が代位行使するという法律構成がとられてきた。しかし、判例は、対抗力のある不動産賃借権については、賃借権の物権化を理由として、賃借権そのものに基づく妨害排除請求権を認めることとなった([外部リンク] 最高裁昭和30年4月5日判決)。

◆賃貸借の成立

日本の民法は、賃貸借を意思表示の合致により成立する諾成契約として規定している。外国では、契約の際に書面などを要求する要式契約として規定している場合もある。

日本では、不動産を賃貸する際に、賃貸物(特に建物)の引渡しに先立って賃借人の債務、具体的には賃料の支払や後述する原状回復のための費用を担保する目的で、一定額の金銭を賃貸人に寄託(消費寄託)させるのが通例である。この金銭を、敷金(しききん)とか保証金(ほしょうきん)という。

また、賃借人に賃貸借契約締結そのものの対価(謝礼)を支払わせることも多く、この対価を礼金(れいきん)という。契約が成立した際、敷金以外に支払われる金銭のことを総称して、権利金ということもある。

これらと類似したものとして、契約を更新する際に金銭の支払をすることが合意されていることもあり、更新料と呼ばれる。

◆賃貸借の存続期間

◇民法上の賃貸借の存続期間

・最短期間

  ・民法上の賃貸借の最短期間に制限はない。

・最長期間

  ・民法上の賃貸借の最長期間は20年である()。

※ただし、借地関係や借家関係の最短期間や最長期間については借地借家法が適用され以下のように修正を受ける。

◇借地借家法上の借地権の存続期間

・最短期間

  ・借地借家法上の借地権の存続期間は最短で30年以上とされる(借地借家法3条・9条)。

  ・借地権更新後の存続期間は、最短で最初の更新後は20年以上、次回以降の更新後からは10年以上とされる(借地借家法4条)。

・最長期間

  ・借地借家法上の借地権の最長期間について制限はない(借地借家法3条・4条)。

◇借地借家法上の借家権の存続期間

・最短期間

  ・借家関係の賃貸借の存続期間を1年未満とした場合には期間の定めのないものとみなされる(借地借家法29条1項)。

  ・借家権更新後の存続期間については別段の定めがある(借地借家法26条1項)。

・最長期間

  ・借地借家法上の借家権の最長期間について制限はない(借地借家法29条2項)。

◆短期賃貸借

処分につき行為能力の制限を受けた者(被保佐人、被補助人など)、又は、処分の権限を有しない者(不在者財産管理人、権限の定めのない代理人など)は、賃貸借をする場合には、以下の期間を超えない範囲でのみ契約をすることができる()。このような短期の賃貸借契約を、短期賃貸借という。

# 樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃貸借 10年

# 上記以外の土地の賃貸借 5年

# 建物の賃貸借 3年

# 動産の賃貸借 6箇月

以前は、短期賃貸借は、その期間の範囲で先に登記された抵当権にも対抗(優先)することができた(旧395条)。しかし、執行妨害で悪用されるなど弊害が目立ったため、現在は、対抗できるとしたのを改め、6ヶ月の明け渡しの猶予期間を認めている(現395条)

◆契約上の義務

賃貸借契約においては、賃貸人と賃借人の双方が、相手に対する義務を負う。したがって、賃貸借契約は有償の双務契約であるといえる。賃貸人の中心的な義務は、賃借人に目的物を使用収益させること(及びそのために必要な措置をとること)であり、賃借人の中心的な義務は賃料の支払である。以下、個別に見ていく。

◇賃貸人の義務

賃貸人は、賃借人に対して、賃貸借契約の目的物となっている物を使用収益させる義務を負っている。つまり、目的物の維持や管理は、賃貸人の義務とされているのである。具体的には、以下のような義務を負っている。

これらに加えて、賃貸借契約は有償契約であるから、にある瑕疵担保責任の規定が準用される。よって、賃貸人は、これによる担保責任を負う場合がある。

・使用収益をさせる義務

:賃貸人が賃借人に対して目的物を使用収益させる義務は、賃貸借契約の本質である。具体的には、賃貸人は、賃借人が目的物を使用するに際して、それを妨害している第三者がいる場合には、これを排除しなければならない、というような形で現れる。

・修繕義務(1項)

:賃貸人には、目的物の使用収益に必要な修繕をする義務がある。例えば、賃貸している家が雨漏りするならば、それを修理するのは賃貸人の義務ということになる。なお、賃貸人が修繕しないことによって、使用収益が不可能であるような場合には、賃料を支払う必要はない、とした裁判例がある。

・費用償還義務(1項)

:賃貸人は、賃借人が支出した必要費および有益費を償還しなければならない、という費用償還義務を負っている。必要費は支出後直ちに、有益費は契約終了後に、支払わなければならない。

:必要費とは、目的物を使用収益できる状態を維持するために必要な費用のことをいう。前述した修繕義務を賃貸人が果たさない場合、賃借人が代わりに修繕を施して、その費用を賃貸人に請求するということも、これによって認められることになる。

:有益費とは、目的物の改良のために支出した費用をいい、契約の終了時に実費か改良による価値の増加額を賃貸人が償還しなければならない。もしも、賃貸人がこれらの費用を償還しない場合、賃借人は留置権を行使して、建物の明渡しを拒絶できる。

◇賃借人の義務

賃借人は、契約の規定に従って目的物を使用収益する権利を有し、これに対して賃料を支払う義務がある。

また、賃借人は、契約終了時に目的物を原状回復して返還すべき義務を負う(、1項、)。

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